Znalecký posudok je hlavným nástrojom na určenie hodnoty nehnuteľnosti, či už sa jedná o byt, rodinný dom, nebytový priestor, rekreačnú nehnuteľnosť, akýkoľvek podnikateľský objekt alebo pozemok. Je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale je predovšetkým potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia napríklad s kúpou, predajom, načerpaním hypotekárneho úveru, poistením nehnuteľnosti, ale aj pri dedičskom, rozvodovom, či exekučnom konaní. Proces ohodnocovania si vyžaduje dôkladnú znalosť trhu, skúsenosti a predovšetkým oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť v príslušnom odbore a odvetví. Kroky spojené s procesom ohodnotenia od počiatočnej fázy až po finalizáciu – odovzdanie znaleckého posudku zadávateľovi, sú popísané nižšie.
Krok 1: Objednávka zadávateľa a dodanie všetkých potrebných podkladov
Prvým krokom v procese ohodnotenia je špecifikovanie nehnuteľnosti zadávateľom a účel, pre ktorý sa má posudok vypracovať. Následne dodá zadávateľ znalcovi všetky potrebné podklady k vypracovaniu znaleckého posudku a dohodnú si obhliadku. Bližšie informácie k požadovaným podkladom k znaleckému posudku nájdete v blogu „Aké dokumenty potrebuje znalec k vypracovaniu znaleckého posudku?“
Krok 2: Obhliadka nehnuteľnosti
Druhým krokom v procese ohodnocovania je fyzická obhliadka nehnuteľnosti, pri ktorej znalec hodnotí technický stav, kvalitu vyhotovenia stavby, polohu, tvar pozemku a všetky osobitné vlastnosti alebo problémy, ktoré by mohli ovplyvniť výslednú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti. Počas obhliadky sa znalec predovšetkým zameriava na technické vybavenie stavby, kvalitu použitých materiálov, úroveň údržby, a to aj pre všetko príslušenstvo prislúchajúce ohodnocovanej nehnuteľnosti (bazén, garáž, zastrešená terasa,…). Počas obhliadky znalec zameria nehnuteľnosť, porovná skutkový stav s projektovou dokumentáciou, odlišnosti zakreslí a vyhotoví fotodokumentáciu celého predmetu ohodnotenia.
Krok 3: Analýza trhu
Po obhliadke nasleduje analýza trhu. Znalec zhromaždí ponuky realitných kancelárii porovnateľných nehnuteľností v rovnakej oblasti. Na porovnanie je potrebný súbor minimálne troch ponukových cien v danej lokalite. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).
Krok 4: Vypracovanie znaleckého posudku
Znalec v posudku na základe všetkých pozbieraných údajov vypočíta najprv východiskovú, následne technickú a na koniec všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Výpočet vykoná buď metódou polohovej diferenciácie (založená na určení hodnoty koeficientu polohovej diferenciácie, ktorá sa uplatní na technickú hodnotu), metódou porovnávania (vykonáva sa na mernú jednotku – obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus, s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu) alebo kombinovanou metódou (len pre stavby schopné dosahovať výnos formou prenájmu). Znalecký posudok obsahuje porovnanie súladu právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom, výber vhodnej metódy výpočtu, podrobný opis nehnuteľnosti, výslednú všeobecnú hodnotu a odôvodnenie, ako sa k tomuto záveru dospelo. Upozorňuje tiež na možné riziká spojené s danou nehnuteľnosťou.
Krok 5: Finalizácia ohodnotenia
Posledným krokom je odovzdanie znaleckého posudku zadávateľovi v tlačenej aj v digitálnej forme. Štandardne sa znalecké posudky vypracovávajú vo viacerých vyhotoveniach, ktoré sú identické (zadávateľ obdrží zväčša 3 výtlačky znaleckých posudkov). Posudok je platný pre dátum, v ktorom bol vyhotovený. Znamená to, že závery znaleckého posudku nie je možné použiť na preukázanie hodnoty nehnuteľností nekonečne dlho. Stáva sa, že fyzické a právnické osoby akceptujú znalecký posudok 1 rok starý, inokedy im nestačí ani posudok starý 3 mesiace. Všeobecná hodnota uvedená v znaleckom posudku sa mení v závislosti od viacerých faktorov (situácia na trhu s nehnuteľnosťami, zmena technického stavu nehnuteľnosti, …).